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Finanzamt prüft: Vermietung von Betriebsimmobilien

Erweiterung des Teilabzugsverbots in Betriebsaufspaltungsfällen ab 2015Bei der Vermietung einer Betriebsimmobilie durch den GmbH-Gesellschafter an dessen GmbH muss künftig genau darauf geachtet werden, dass die bezahlte Miete einem Fremdvergleich standhält. Ansonsten droht steuerliches Ungemach beim Vermieter, dessen Aufwendungen im Zusammenhang mit der Immobilie einem Teilabzugsverbot unterliegen.

Neuregelungdes § 3 c Abs. 2 EStG

Durch das Zollkodexanpassungsgesetzwurde im § 3 c Abs. 2  EStG ein neuer Satz 6 eingefügt. Danach besteht inFällen der verbilligten oder gar unentgeltlichen Überlassung vonWirtschaftsgütern ein Teilabzugsverbot für die Aufwendungen des Verpächters.Die Neuregelung gilt grundsätzlich ab dem Veranlagungszeitraum 2015. Siebetrifft vor allem Besitzunternehmer, die im Rahmen einer Betriebsaufspaltungz. B. eine Büro- oder Produktionsimmobilie besitzen und diese an ihre GmbH zurNutzung überlassen. Wird für die Nutzungsüberlassung kein marktübliches Entgeltbezahlt, kann der Besitzunternehmer die Aufwendungen im Zusammenhang mit derImmobilie nur noch eingeschränkt steuerlich geltend machen.

 

Hintergrundder Neuregelung

Überlässt der Besitzunternehmer seineImmobilie der Betriebs GmbH zu einer verbilligten Pacht oder gar unentgeltlich,steigert er dadurch den Gewinn seiner GmbH. Diesen Gewinn kann er sich späterin Form einer Dividende ausschütten lassen, die er nur im Umfang von 60 %versteuern muss. Die Aufwendungen für die verbilligt überlassene Immobilie sinddaher nach Ansicht des Gesetzgebers nicht durch die Verpachtung, sondern durchdie Dividenden der GmbH-Beteiligung veranlasst. Da sich die Finanzverwaltungmit ihrer Sichtweise in der Vergangenheit gegen die davon abweichendeRechtsprechung des BFH nicht durchsetzen konnte, wurde nun dieVerwaltungsauffassung gesetzlich kodifiziert.

 

Beispiel:

A ist Alleingesellschafter der A-GmbH.Er hat der A-GmbH im Rahmen einer Betriebsaufspaltung ein bebautes Grundstückverpachtet. Die jährliche Pacht beträgt 80.000Euro. Marktüblich wären 100.000Euro. Dem A entstehen im Jahr 2015 Aufwendungen für das Grundstück inHöhe von 40.000 Euro.

 

Lösung:

Die von A getragenen Aufwendungenunterliegen im Umfang von 20 % demTeilabzugsverbot (der Pachtnachlass beträgt 20 %). A kann daher 20 % von40.000,000 EUR Aufwendungen(= 8.000 Euro) nur zu 60 %absetzen. 40 % von 8.000 Eurosind nicht als Betriebsausgabe absetzbar.

 

Fazit:

Durch den neuen § 3 c Abs. 2 S. 6 EStG werdenBesitzunternehmen in den Fokus der Außenprüfung geraten. Die Betriebsprüferwerden versuchen nachzuweisen, dass die verlangte Miete oder Pacht nichtmarktüblich ist, um eine Kürzung der Betriebsausgaben beim Besitzunternehmer zuerreichen. Die Pacht von vornherein zu hoch anzusetzen - um die Kürzung desBetriebsausgabenabzugs zu vermeiden - ist jedoch auch keine Lösung, da indiesem Fall eine verdeckte Gewinnausschüttung droht.

erstellt am 09.07.2015

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